Katastarska i građevinska parcela
Katastarska parcela je deo zemljišta upisan u katastar pod svojim brojem, u okviru katastarske opštine. Građevinska parcela je, po Zakonu o planiranju i izgradnji, deo građevinskog zemljišta sa pristupom javnoj saobraćajnoj površini, koji je izgrađen ili je planom predviđen za izgradnju.
Jedna katastarska parcela ne mora biti i građevinska. Kada bi da gradite, plac često prvo mora da se „uskladi“ sa planom, a tome služi parcelacija.
Koji postupak je vaš?
- Parcelacija znači da se na jednoj katastarskoj parceli formira više građevinskih parcela, na primer kada plac delite na dva placa za gradnju.
- Preparcelacija znači da se od više katastarskih parcela formira jedna ili više građevinskih parcela.
- Spajanje parcela istog vlasnika i ispravka granica između susednih parcela rade se na osnovu elaborata geodetskih radova, bez projekta parcelacije, uz uslove propisane zakonom.
- Deoba zemljišta van građevinskog područja, na primer poljoprivrednog, ima svoja pravila i ograničenja, pa ih proverite pre nego što se dogovorite o podeli.
Postupak parcelacije, korak po korak
- Provera planskih uslova. Iz planskog dokumenta, odnosno informacije o lokaciji, vidi se kolika najmanje sme da bude građevinska parcela, kolika mora biti širina fronta prema ulici i da li svaka nova parcela ima pristup javnom putu.
- Geodetska podloga. Projekat se radi na ažurnoj podlozi, najčešće na katastarsko-topografskom planu (KTP).
- Izrada projekta parcelacije, odnosno preparcelacije. Projekat izrađuje ovlašćena firma, a izradom rukovodi odgovorni urbanista arhitektonske struke. Sastavni deo projekta je projekat geodetskog obeležavanja.
- Potvrda projekta. Projekat potvrđuje organ lokalne samouprave nadležan za urbanizam, u roku od 10 dana. Ako projekat nije u skladu sa planom, podnosilac se o tome obaveštava i može da podnese prigovor opštinskom, odnosno gradskom veću u roku od tri dana.
- Zahtev katastru. Uz potvrđen projekat podnosi se dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima za sve parcele, a geodetska organizacija izrađuje elaborat geodetskih radova.
- Rešenje katastra. Služba za katastar donosi rešenje o formiranju novih parcela, a na rešenje je dozvoljena žalba u roku od osam dana.
- Obeležavanje na terenu. Nove granice se obeležavaju, pa tačno znate gde je kraj jednog, a početak drugog placa.
Imovinsko-pravni odnosi moraju da budu rešeni
Ovo je korak koji se najčešće previdi. Recimo da imate dve odvojene parcele, a želite da od njih napravite dve parcele drugačijeg oblika. Da bi to bilo sprovodljivo, obe parcele moraju da imaju isto vlasništvo, jer se u postupku preparcelacije parcele prvo spajaju, pa tek onda dele. To je jedan postupak, ali katastar traži da ovaj uslov bude ispoštovan.
- Usklađivanje vlasništva. Pre zahteva katastru, vlasnički udeli na obe parcele moraju da budu isti.
- Preparcelacija. Parcele se spajaju, pa dele prema potvrđenom projektu.
- Rešenje katastra. Nove parcele su formirane, ali su i dalje u istom, zajedničkom vlasništvu.
- Razvrgnuće. Kada stigne rešenje, preko notara ili advokata radi se razvrgnuće suvlasničke zajednice.
- Odvojeno vlasništvo. Dve nove parcele postaju 1/1, svaka sa svojim vlasnikom.
Najčešći problemi
- Plan ne dozvoljava tako malu parcelu. Ovo je razlog broj jedan zašto projekat ne bude potvrđen, a lako se proveri pre nego što ga platite.
- Nema pristupa javnom putu. Unutrašnja parcela bez pristupa ne može biti građevinska. Rešenje je ponekad pristupni put kao posebna parcela.
- Suvlasnici se ne slažu. Kod parcela u suvlasništvu potrebna je saglasnost svih.
- Tereti u listu nepokretnosti. Hipoteka ili zabeležba spora mogu da zakomplikuju ili uspore postupak.